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2019年太原二手房市场走势动向!浅析买家“葱价”和卖家“钻石价”的博弈

关键词:   发布时间:2019-07-06 08:00:01


周末去了一趟长治,今日刚回来太原。在昨天突然聊到了一个未来的二手房成交博弈的话题,也就顺道写写所见所闻,所思所感。

2018年的楼市已经成为历史,2019年陆续开幕,摆在市场面前的,必然是购房者想买“葱价房”,售房者想卖“高价房”,楼市的博弈会如何??


首先看一组数据:

A,我国的常住人口城镇化率为57.35%,年均提高1.2个百分点;2013-2016年城镇人口每年增加2000多万人。

B,2016年末,我国户籍人口城镇化率为41.2%

国家统计局收集的数据显示: 截止2017年初,我国的城镇化率平均为57.35%,有十个省份的城镇化率超过全国的平均水平。

注意:我们山西低于全国的平均值。而太原市至 2020 年的总体规划中预测其城镇化水平要达到为85%,太原市的城镇化发展还是非常领先的,而高城镇化率也必然增加了巨大的投资和消费需求,而衣食住行首当其冲的是住房的需求最为迫切。

其次来看看第二组数据:

国家统计局公布的数据显示,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。国家统计局山西调查总队发布的抽样调查资料显示:2014年为29.35平米,2015年末,山西省城镇居民人均住房面积为31.96平方米。而作为省会的太原市,有数据显示人均33.51平米,而我未能找到官方数据,但是应该和山西城镇人均水平差距不大,而这个人均面积距离全国的人均面积还是有一定的差距,故而其发展潜力也是可预见的。

当然我相信很多人看到这个平局数字,会有感觉拖后腿的感觉。


第三来看第这组数据:

中国GDP年度增速为虽有下降趋势,但是在全球仍是少有的高速发展国家。

央行公布的2017年全年中国通货膨胀是7.5%。(通货膨胀率是按照GDP指数和CPI指数计算出来的,属于一个总体数据。)如果房产保持原值,也需要跑赢通过膨胀率。而国民财富GDP的增速,房价上涨实属必然。而太原市的GDP增速近几年基本跑赢了全国线,也是一个潜力和后劲十足的中西部重要战略的弱二线省会城市地位。


第四来看这个数据:

中国内地49个相对发达城市的套户比状况:套户比低于1的城市相对来说投资价值较高,特别是对于一些相关发达、人口增长速度较快的城市来说,具体包括以下城市:北京、上海、天津、徐州、温州、深圳、泉州、东莞、乌鲁木齐、合肥、宁波、太原。(注:以上数据来源于万科)

2018年中国城镇人口套户比大部门已经超过1.1左右,而目前太原市套户比不足1.1,这也是太原市目前强开发的城中村改造,品牌开发商依旧是拿地开发热情不减得重要原因。套户比是量住宅存量充裕程度的国际通用指标,计算方法是厨卫浴齐全的成套住宅套数除以常住家庭户数,一般认为其均衡线为1.1。我们可以根据这个数值来对当前的房市做一点判断


第五来自作者个人估算的数据:

中国的城镇人口的大部分二套房在交易税费中缴纳个人所得税(非唯一住宅出售必须有)占有70%以上,而二手房的业主普遍大部分选择继续置业。以2016-2018年我的二手房运营管理工作抽样梳理统计(自己从业期间每年约接触和统计1000余套二手房的成交)太原市二手房交易中个税缴纳比例会高达80%以上。而存在的个税的免征收依据满五年且唯一住宅。

我国的贫富差距在世界比较高,社会财富不均衡,也就说房产的分配并不均匀,虽然无法准确的统计,但推断约太原有二成到三成的居民家庭会拥有二套房以上的资产,其保有约占有了近六七成的房子。太原市常住人口近五成的家庭需要竞争为数不多的房产是常态,而且太原苏子和不断城镇化,进入居住城镇化的队伍的竞争者也是不断增多,尤其是可以选择自己的生存发展城市的80后90后群体。而太原城中村的住户何其富有和引进城者租房困难的对比写照。


第六组数据:

2016年规划的地铁,让太原这个城市有了新的一种房产生存态度,叫做“地铁房”,准确的来说是地铁预期房产。这里必要说一下,距离地铁200米以内有共振感,地铁房可不是越近越好。2008年我在上海工作,地铁临近的居住舒适感并不怎么好,而近十年不论是在北京,还后来去广州,重庆和长沙,地铁口的酒店一般不会做选择。但是地铁确实有神奇的增值疗效。




聊到这里来回答,买房想省钱,其实是不存在的,如果房产持续下跌,你不买才是最省钱的逻辑推理。卖房子的想多卖,其实也是难以存在的,因为过剩房产的供应并不是囤货可居操作市场。而最终的价格博弈往往会在跑赢经济发展和通货膨胀后,供需矛盾的上下波动震荡,只是买房的人没有平衡标准得到了是否少花钱的答案,而卖房人也无法达成自己多卖钱的认定。时间在变化,其实两边都不知晓真正的答案。

最后说两个购买二手房的故事:

第一个故事:我2016年初在公司做南城的二手房市场区域管理的时候,亲身经历过强硬的业主谈房产价格时候不肯降价一分,导致他三个月后有涨了五万,半年他有涨了二十万,一年后2017年有三个买家在他竞拍加价原始出售价格五十多万成交。


第二个故事:2017年11月我先后“”上了二套房子,交通小区11F的140平米东户,忻州人130万,因付款方式未能协商一致错失。后“看”上北美晶域蓝湾一期10F的145平的房子,140万,业主南方人某装修公司老总周末谈妥。约周一签约,帮业主解除80万银行抵押,然而未能如期签约,2018年底,该老总联系到我,让我帮忙委托一中介出售,其价位为210+万。

      而我的2017年在12月份在业主高于委托价2万的情况下,依旧选购了北美小区的一套二手房。约到业主来签约,我从培训员工的课堂上安排学员休息的时间,将已经填完的买卖居间合同签字画押,落定为安,签约二周后才到了购置的房内看房。


希望太原二手房市场的动向你能读懂,太原这个市场,也许值得你来期待,毕竟深爱这座城市的人,总要持有一只该城市“资产股票”-----该城市的房产。


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